Wie Makrolage und Mikrolage zur Auswahl der passenden Immobilie führen
Der Standort einer Immobilie ist der entscheidende Faktor sowohl für ihren Markt- als auch für ihren Wohnwert. Ihre Lage kann aus zwei verschiedenen Blickwinkeln betrachtet werden. Es wird zu diesem Zweck zwischen der Makrolage und der Mikrolage unterschieden. Beide Bewertungsgrundlagen haben für den privaten Interessenten genau wie für den Investor in der Immobilienbranche für die Kaufentscheidung eine zielführende Aussagekraft. Wir klären auf über die Bedeutung der Kriterien, die Unterschiede und was bei der Standortwahl zu beachten ist.
Was die Makrolage im Bezug auf den Standort einer Immobilie bedeutet
Die Makrolage definiert sich als das räumliche Umfeld einer Immobilie. Dies kann ein Stadtteil, die Stadt selber oder noch weiter gefasst die Region, das Bundesland oder eine höhere geografische Einheit sein. Im Kern versucht man, die Attraktivität einer Region oder der Stadt, in welcher die Immobilie sich befindet, zu bemessen. Hierzu werden die Bewertungsgrundlagen zusätzlich in weiche und harte Kriterien unterteilt. Die „harten“ Faktoren sind messbar, es gibt Zahlen, Werte und Statistiken. Dazu gehört die lokale Wirtschaftskraft und ihre Diversifizierung, Kennzahlen zu Pro-Kopf-Einkommen und Arbeitslosigkeit, die Verkehrsinfrastruktur (Flughäfen, Bahnhöfe, Ausbaustufe des öffentlichen Nahverkehrs u.v.m.), Bildungseinrichtungen sowie die Struktur der Bevölkerung. Die pekuniäre Attraktivität von Städten und Regionen liegt in Symbiosevorteilen begründet. Die räumliche Ansammlung von florierenden und expandierenden Unternehmen wiederum beeinflusst die Struktur der dort lebenden Menschen und kann das Wachstum der Bevölkerung fördern. Hochschulen und Universitäten, die junge Menschen anziehen und ein hohes Bildungsniveau garantieren, haben einen positiven Einfluss auf die Makrolage und die Bemessung des Wertes von Immobilien. Die weichen Faktoren versuchen, sich der emotionalen Seite der Anziehungskraft eines Standortes zu nähern. Welche Beweggründe können Menschen, Mieter, Investoren motivieren, sich für – oder gegen – eine Immobilie zu entscheiden? Wie ist zum Beispiel der Freizeitwert zu beurteilen, gibt es interessante Offerten für junge Familien? Wird ein kulturelles Spektrum an Einrichtungen und Veranstaltungen geboten, die letztendlich das Image der Region entscheidend mitbestimmen?
Worauf sich die Mikrolage einer Immobilie bezieht
Ist bei der Makrolage der Blick auf das Große gerichtet (Makro griechisch: groß), beschreibt die Mikrolage (Mikro griechisch: klein) das direkte Umfeld eines Grundstückes oder Gebäudes. Betrachtet werden zum Beispiel der Zustand der Häuser in der Nachbarschaft, die Anbindung an den Nahverkehr und das Autobahnnetz sowie die Erreichbarkeit der Geschäfte des täglichen Bedarfs. Wie ist es um die Infrastruktur des Viertels bestellt? Beurteilt werden hier verschiedenste Aspekte vom Restaurant bis zum Naherholungsgebiet für die abendliche Joggingrunde. Auch die Ausrichtung des Grundstücks und eventuelle dauerhafte Belästigungen ausgehend von Schwerlastverkehr oder anderen Störquellen wie Fluglärm fließen mit ein. Handelt es sich um ein Mehrfamilienobjekt oder einen Komplex von Eigentumswohnungen, findet die Beurteilung der Mikrolage ihre Fortsetzung im Inneren der Immobilie. Auch hier gibt es beliebte und weniger attraktive Lagen. Wohnungen im Erdgeschoss sind häufig unbeliebt, wohingegen jene zur ruhigeren Rückseite mit Gartenblick oder die Innenhoflage deutlich nachgefragter sind. All diese Kriterien der Mikrolage haben einen direkten Einfluss auf zu erzielende Quadratmeterpreise. Übergeordnet hat sich je nach Bewertung der Makro- und Mikrolage für den Wohnungsbereich eine vierstufige Klassifizierung aufsteigend von der einfachen über die durchschnittliche hin zur guten und der Bestlage eingebürgert. Auch gewerbliche Immobilien kennen eine Unterteilung in Kategorien zur Wertbestimmung. Diese lauten 1A, 1B, 2A, 2B sowie C und D.
Was gilt es bei der Standortwahl zu beachten?
Die Entscheidung für eine Immobilie ist in den seltensten Fällen eine kurzfristige. Sowohl Geldgeber sehen Ihre Einlage als langfristig an, wie auch der private Käufer oder Mieter von einer auf Dauer oder sogar auf Lebenszeit ausgelegten Entscheidung ausgeht. Investoren gleichen die Eigenschaften der Mikro- und Makrolage mit ihrer Vermietungsstrategie und ihrer bevorzugten Mieterschaft ab. Der Privatmann hat ebenso Wünsche an das zukünftige Heim, die sich mit seinem persönlichen Lebensstil und seinen Prioritäten möglichst decken sollten. Es gilt also, sich nicht nur auf statistische Erhebungen aus der Vergangenheit oder den aktuellen Stand zu beziehen, sondern eine visionäre Einschätzung für die kommenden Jahre zu entwickeln. Sind Entwicklungen gefestigt, aufstrebend oder eventuell rückläufig? Interessante Informationen diesbezüglich erhalten Sie beispielsweise durch Einsicht in Bebauungspläne und bereits genehmigte Bauvorhaben beim jeweiligen Bauordnungsamt.
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